Finanza ed economia tutto su prestiti assicurazioni e mutui

Già nella sua etimologia la parola Mutuo restituisce il significato di reciprocità e di restituzione; la conferma ci viene dal Codice Civile che ne dà la definizione: “Il mutuo è il conratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità”

E’ opportuno fare delle considerazione di carattere generale su una tipologia di contratto che è così importante nella nostra vita tanto da condizionarla per lunghi anni.

Come si può vedere dalla definizione del nostro Codice Civile non si fà riferimento esclusivamente al denaro, ma nel nostro uso comune, alla parola mutuo, noi associamo il mutuo casa, quindi uno scambio di denaro. E  subito lo percepiamo come un contratto a titolo oneroso perchè pensiamo al suo costo cioè gli interessi

Gli attori di questo negozio giuridico sono sempre:

• Il mutuante

Chi mette a disposizione il denaro, nella maggior parte dei casi una Banca

• Il mutuatario

Colui, persona fisica o impresa, che il denaro lo riceve per la realizzazione delle sue necessità e si impegna a restituirlo nei modi convenuti dal contratto di mutuo.

Contratto di mutuo

Vedremo in seguito che insieme  a queste due figure in     un mutuo casa è coinvolto un numero rilevante di persone, ognuna con un compito preciso e importante.

Due sono le principali famiglie di mutui:

• Mutui edilizi

Per lo più utilizzati per finanziare la costruzione di un edificio ed erogati gradualmente (a stato avanzamento lavori: SAL).

• Mutui fondiari

erogati in unica soluzione, destinati di solito all’acquisto di immobili già completati.

Pur regolati dalla stessa disciplina sul “credito fondiario”, nel Decreto Legislativo 385 del 1 Settembre 1993, agli articoli 38 e 42,  definiscono meglio la tipologia di mutuo a noi più nota e usata e che garantisce in egual misura anche le banche. Affinchè si possa parlare di Mutuo fondiario però si devono rispettare alcuni paletti:

• Iscrizione ipotecaria di primo grado
• Durata contrattuale superiore a 18 mesi (le durate più brevi di solito vengono scoraggiate)
• Concessione non eccedente l’80% del valore immobiliare (salvo in presenza di specifiche garanzie integrative).

La classificazione del mutuo come “fondiario” favorisce anche il debitore, cui vengono attribuiti alcuni speciali diritti e in modo particolare:

• Pretendere la riduzione della somma ipotecaria iscritta al decrescere del debito residuo (art. 39, comma 5)
• In caso di mutuo non frazionato ottenere il frazionamento contabile e ipotecario proporzionalmente alla quota rappresentata dalla propria unità (art. 39, comma 6)
• Godere della riduzione a metà dell’onorario notarile per l’atto di mutuo (art. 39, comma 7)
• Disporre della facoltà di estinguere il mutuo in misura parziale o totale a fronte di una commissione omnicomprensiva (art. 40, comma 1)
• Contare su una maggiore dilatazione dei tempi dell’azione legale in caso di ritardato pagamento delle rate (art. 40, comma 2).

Il contratto di mutuo è un contratto “privato” in quanto stipulato tra privati.  Nonostante gli sforzi delle istituzioni di questi ultimi anni e grandi conquiste da parte delle associazioni dei consumatori, questo contratto non è mai modello di semplicità. Da qulche anno il consumatore ha conquistato il diritto di ottenerne in anticipo una copia e leggerla con calma.

Comunque anche se ogni banca ha la sua scrittura restano sempre uguali gli elementi che devono caratterizzare un contratto di mutuo.

Parti interessate:

I soggetti mutuanti (la banca o il suo rappresentante, a volte l’atto è unilaterale la banca non c’è), la parte mutuataria (quella che riceve il mutuo), parte datrice di ipoteca (proprietari dell’immobile che concedono l‘ipoteca) ed eventuali fideiussori (garanti).

• Oggetto:

Ammontare del mutuo e quietanza della parte mutuataria.

• Obblighi per i mutuatari:

Obblighi imposti ai mutuatari, come quello di provvedere la prova dell’avvenuta iscrizione ipotecaria nel grado previsto (se ne occupa il notaio), la stipula della polizza assicurativa contro i danni del fabbricato.

• Condizioni di rimborso:

Durata e modalità per il rimborso.

• Interessi:

Tasso di interesse e, nel caso sia variabile, criteri di revisione.

• Garanzie (Ipoteca):

Impegno a iscrivere l‘ipoteca nel grado previsto e per l’importo convenuto. Descrizione dettagliata degli immobili  interessati.

• Spese:

Spese che i mutuatari sono tenuti a riconoscere alla banca.

• Estinzione anticipata:

Facoltà per il debitore di estinguere il debito anticipatamente e indicazione della relativa commissione (abolita per i mutui prima casa)

• Elezione di domicilio:

Indirizzi a cui dovranno essere inviate tutte le comunicazioni scritte tra le parti.

• Oneri fiscali:

Addebito ai mutuatari dell’imposta sul mutuo che la banca verserà per loro conto all’Erario. Dichiarazioni sui requisiti per l’applicazione dell’imposta in misura ridotta (mutuo prima casa)

• Allegati

capitolato delle condizioni generali (sebbene il notaio non sia obbligato a leggerlo, gli articoli ivi contenuti valgono tanto quanto quelli descritti nel testo principale).

Essi riguardano di solito:

La facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti.

In caso di successione, gli eredi acquisirebbero un simile obbligo “indiviso”.

Viene indicata una serie di impegni che i debitori devono assumersi rispetto alla diligenza nella conservazione dell’immobile.

E anche l’obbligo di comunicare alla banca eventuali variazioni che col tempo subentrassero nella loro situazione economica o finanziaria.

Relativamente ai casi in cui il valore del bene dovesse per qualche ragione ridursi, è specificata la facoltà della banca di richiedere un’integrazione della garanzia o la restituzione immediata di parte del debito.

Riguarda la possibilità per il finanziatore di richiedere in talune circostanze l’immediato rimborso dell’intero debito.

Per esempio in caso di decadenza della copertura assicurativa. Oppure all’insorgere di situazioni potenzialmente in grado di menomare la garanzia ipotecaria. Al riguardo vengono indicati a titolo esemplificativo i protesti e le procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata…).

Cessione del credito:

Facoltà della banca di cedere il credito a terzi con semplice comunicazione al debitore.

Accollo:

Serve a precisare che in caso di accollo del mutuo senza preventivo assenso della banca, il debitore originario non verrà liberato dall’obbligo di rimborsare il debito

Piano di ammortamento:

Il piano di ammortamento del capitale viene sempre allegato al contratto di mutuo.

I mutui si dividono in molte categorie:

• Per tipologia di finalità:

Mutuo di acquisto

Mutuo di acquisto

Mutuo di acquisto più ristrutturazione

Mutuo di acquisto più completamento

Mutuo a integrazione (mutuo differito rispetto all’acquisto)

Mutuo di ristrutturazione

Mutuo di completamento

Mutuo di costruzione

Mutuo di sostituzione

Mutuo di sostituzione più liquidità

Mutuo di consolidamento (mutuo e prestiti, solo prestiti)

Mutuo di liquidità

Mutuo per surroga

Mutuo vitalizio

• Per tipologia di prodotto:

Mutui a tasso fisso

Mutui a tasso flessibile fisso

Mutui a tasso variabile

Mutui a tasso variabile con opzione

Mutui a tasso variabile con cap (altri con cap e floor)

Mutui a rata costante (variabili o con un certo numero di anni fissi)

Mutui a rata crescente

Mutui a rimborso libero del capitale (alcuni anche con capitale crescente altri con maxi rata finale)

Nelle prossime pagine entreremo nei dettagli sia delle finalità che dei prodotti per una corretta informazione ed una scelta sempre più consapevole.